Donazione immobiliare: tutto quello che c’è da sapere prima di farla. Parla il notaio Giuseppe De Pascalis.

La donazione di un immobile è vista come un gesto d’amore: un passaggio anticipato a figli, coniugi o parenti stretti fatto per consentirne l’uso e soddisfare esigenze abitative o patrimoniali. Tuttavia, dietro quest’atto di generosità si nascondono insidie giuridiche, fiscali e anche familiari, soprattutto se non gestito nel modo corretto.

Donare conviene davvero? Quali rischi comporta? Come tutelarsi da complicazioni future?

Cosimo ne ha parlato con il notaio Giuseppe De Pascalis, che ha fatto chiarezza su vantaggi, rischi e tutele per una donazione consapevole e sicura.

C: Sig. notaio, le chiedo subito cos’è una donazione, in cosa consiste esattamente e quando si usa nel mondo immobiliare?

N: La donazione si inquadra nell’ambito degli atti di liberalità, in quanto atto del donante che spontaneamente arricchisce il patrimonio di chi la riceve, il cosiddetto “donatario”.

È un contratto che prende il nome di “donazione accettata”, proprio perché viene accettata contestualmente dal beneficiario della donazione stessa. Troviamo questa dicitura, infatti, nelle note di trascrizione quando, come nella maggioranza dei casi, nello stesso atto sono presenti donante e donatario e quest'ultimo interviene per accettare l’attribuzione del diritto oggetto di liberalità.

È prevista dal Codice civile anche la possibilità di una accettazione successiva: in tal caso la donazione (e il relativo effetto) si perfeziona con la accettazione del donatario. In ogni caso, nella prassi la donazione accettata è la regola.

C: Può essere definita anche “atto di provenienza”?

N: L’atto di provenienza è il titolo che legittima un soggetto a disporre di un diritto su di un bene: se taluno decide di vendere, donare o trasferire in altro modo un bene che ha ricevuto in donazione, allora, la donazione è il suo atto di provenienza.

C: Quali sono i motivi più comuni per cui, in vita, si decide di donare un immobile?

N: Sicuramente il passaggio generazionale, ossia quando, a un certo punto della vita una persona decide di trasferire tutta o parte dei suoi beni ai figli o, in genere, ai suoi discendenti; non si tratta soltanto di persone anziane, ma anche di adulti che in un certo momento della loro vita vogliono beneficiare le persone a loro care.

C: È un discorso legato all’eredità, ma è anche un regalo, di fatto.

N: Le donazioni più comuni sono quelle effettuate in linea retta, ossia tra genitori, figli, nipoti, oppure tra coniugi o tra fratelli e sorelle, cioè a favore di soggetti che il Codice civile contempla tra i c.d. "eredi legittimi".

A questo discorso è strettamente connesso l'aspetto fiscale: dal 2006 la legge prevede agevolazioni fiscali solo per le donazioni in linea retta, tra coniugi e tra fratelli. Esiste un’esenzione dall’imposta di donazione con franchigie di 1 milione di euro in linea retta e tra coniugi e 100 mila euro tra fratelli; superata questa soglia, si applica l’imposta con aliquote differenti calcolate in base alla "prossimità" del rapporto di parentela. Se la donazione avviene tra estranei si applica l’aliquota massima dell’8%.

C: Cosa si intende con franchigia?

N: La franchigia è una soglia di esenzione: fino a un certo importo, non si paga l’imposta di donazione. Prendiamo i casi di donazione in linea retta o tra coniugi, in cui la franchigia è di 1 milione di euro: se il valore della donazione lo supera, si paga l'imposta solo sul valore eccedente.

C: Quali sono i vantaggi di una donazione, rispetto alla successione?

N: La donazione è affine al fenomeno successorio, tant’è che anche il Codice civile disciplina parallelamente questi istituti, proprio a dimostrazione della loro stretta vicinanza, particolarmente evidente anche dal punto di vista fiscale, perché le imposte che le riguardano sono disciplinate allo stesso modo.

Quindi, non ci sono vantaggi fiscali: i costi del trasferimento tramite donazione o successione sono sostanzialmente uguali.

Il vero vantaggio per il donatario è che se riceve il bene in piena proprietà (senza che vi sia una riserva o costituzione di usufrutto), lo stesso ne entra in possesso immediatamente e non avrà in futuro altri costi da sostenere né altri adempimenti da espletare.


C: Quali possono essere i rischi e i problemi della donazione?

N: Riguardano la sicurezza del trasferimento del bene per chi lo acquista dal donatario.
Nel nostro ordinamento esiste l'istituto della "successione necessaria”, cioè una serie di regole che tutelano una categoria di soggetti chiamati legittimari, ovverosia i figli, il coniuge o, in mancanza, i genitori. Sono soggetti che, in caso di apertura della successione, hanno diritto a una quota del patrimonio del defunto, chiamata quota di legittima. Questa quota non si calcola solo sui beni che il defunto lascia al momento della morte, ma anche su quelli che ha trasferito in vita tramite donazioni.

Esiste un meccanismo chiamato “riunione fittizia”: in pratica, si immagina che, al momento della morte, tutti i beni che il defunto ha donato in vita rientrino idealmente nel suo patrimonio. Questo serve a verificare se, includendo queste donazioni, la quota di riserva, cioè la parte del patrimonio che la legge riserva ai legittimari, è stata rispettata.

Se la quota di riserva viene lesа, la legge offre ai legittimari dei rimedi e se gli eredi non riescono a recuperare il valore dei beni a cui avevano diritto, possono addirittura recuperare il bene donato direttamente dai successivi acquirenti.

Questo significa che chi compra un bene proveniente da donazione si espone al rischio che, anche dopo anni, l’erede leso nella sua quota di legittima ne possa chiedere la restituzione; se si verifica ciò l'unico rimedio per l'acquirente è quello di chiedere il risarcimento dei danni al proprio venditore.

C: Esistono dei termini entro cui è possibile impugnare l’atto di donazione?

N: L'azione di riduzione (cioè lo strumento con cui il legittimario chiede la reintegrazione della sua legittima) si prescrive in 10 anni. Tuttavia, quello che più interessa il tema del "rischio donazione per l'acquirente" è la prescrizione del diritto del legittimario a ottenere la restituzione del bene dai c.d. "terzi acquirenti" (cioè chi ha comprato dal donatario), termine che dal 2005, a seguito di una modifica del Codice civile, è fissato in 20 anni dalla trascrizione della donazione.

C'è da dire che l'istituto della "successione necessaria" o "dei legittimari" esiste sì in Italia, ma altri ordinamenti giuridici non lo conoscono; c'è un movimento di opinione che addirittura mira ad abolirlo in quanto ritenuto espressione di vincoli di solidarietà familiare tipici di società arcaiche.

C: Chi riceve una casa in donazione può avere difficoltà a venderla in futuro?

N: La prassi ha attenuato i problemi di commerciabilità legati alle donazioni ricorrendo alle assicurazioni chiamate "donazione sicura"; queste polizze assicurative coprono il rischio per l’acquirente di perdere il bene, garantendo - in caso di controversie - il recupero del valore del bene acquistato. Indubbiamente, il ricorso a queste forme assicurative dà una sicurezza in più e spesso facilita la rivendita dei beni donati.

Queste polizze sono più diffuse nei casi di compravendite finanziate con mutui ipotecari: le banche solitamente sono restie a concedere finanziamenti garantiti con ipoteca su immobili teoricamente esposti all'azione di restituzione. Infatti, nel caso di restituzione del bene al legittimario leso o pretermesso, il bene già donato per legge rientra nel patrimonio di quest'ultimo libero da ogni vincolo e in primis libero dal gravame ipotecario.

Ebbene, la presenza di una polizza assicurativa garantisce alla banca che nel caso di perdita della garanzia ipotecaria il suo credito verrà comunque soddisfatto dalla liquidazione della polizza.

C: Per fare la donazione serve il consenso di tutti gli eredi?

N: No, dal punto di vista giuridico non serve: non sarebbe neppure possibile ottenere un valido consenso anticipato dei soggetti legittimari perché, una preventiva rinuncia ai diritti su una successione non ancora aperta nel nostro ordinamento è nulla, per violazione del divieto dei patti successori.

Dal punto di vista pratico, però, se si sa già in anticipo che qualcuno dei legittimari potrebbe in futuro impugnare la donazione e non si riesce a beneficiare lo stesso con un lascito di valore almeno pari a quello della sua quota di legittima, ritengo sia sconsigliabile procedere alla donazione.

C: Una volta fatta, la donazione è revocabile o modificabile?

In linea generale è irrevocabile, ma può essere annullata con il consenso di entrambe le parti, mediante il “contratto di mutuo dissenso”, un atto notarile con cui sciolgono volontariamente gli effetti della donazione.

In mancanza di accordo, il donante può revocare la donazione solo in due casi eccezionali entrambi previsti dal Codice civile: la sopravvenienza di figli e l’ingratitudine del donatario.

Nel primo caso l'ordinamento dà la possibilità al donante di tornare sui suoi passi in conseguenza del radicale mutamento della situazione familiare per la nascita o la scoperta di figli. Nel secondo caso, invece, siamo in presenza di una sorta di "sanzione" che l'ordinamento commina al donatario che si sia reso colpevole di gravi violazioni ai danni del donante (es. reati gravi contro la persona).

C: Quali sono costi e tasse, invece?

N: L’imposta di donazione non si paga solo nei casi in cui il valore donato non supera quello previsto dalle franchigie nei soli casi di donazione in linea retta, tra coniugi o tra fratelli. Tuttavia, anche nelle ipotesi di esenzione dalla imposta di donazione se la donazione ha ad oggetto beni immobili o diritti immobiliari sono dovute la imposta ipotecaria pari al 2% e la imposta catastale pari all’1%.

C: Quanto tempo richiede fare una donazione e quali documenti servono?

N: Il tempo non è calcolabile a priori, dipende da diversi fattori. Per quanto riguarda i documenti necessari alla preparazione dell'atto sono gli stessi per tutte le transazioni immobiliari, ovverosia i documenti di identità delle parti, i titoli di provenienza ed i titoli abilitativi edilizi; non sono obbligatori gli attestati di prestazione energetica e il certificato di destinazione urbanistica (per le sole donazioni in linea retta o tra coniugi).

C: Cosa significa donare la nuda proprietà?

N: Significa trasferire il diritto di proprietà a un donatario, mantenendo per sè o per altri il diritto di usufrutto ovverosia il diritto di utilizzare e godere della cosa; in pratica il donatario diventerà proprietario di quanto donato in futuro quando cesserà il diritto di usufrutto che può durare non oltre la vita dell'usufruttuario.

Il vantaggio di questo tipo di donazione è ridurre l’imponibile su cui si calcolano le imposte ipotecarie, catastali e, se dovuta, la imposta di donazione.

C: Si può donare solo una parte della casa?

N: Solo se è stata prima frazionata con una pratica urbanistica e catastale; senza questi adempimenti preliminari si può soltanto donare una quota indivisa dell’intero immobile, ad esempio il 50%, il 20% etc.

C: Qual è il consiglio più importante che si sente di dare?

N: Donare sì, ma con attenzione: cercare di coinvolgere nella pianificazione tutti i familiari, attribuire per quanto possibile valori equivalenti evitando tensioni e proteggendo l’armonia familiare.
Prendere in considerazione la donazione soltanto per far fronte a reali esigenze familiari: bisogni abitativi dei figli, la incapacità di gestire in proprio l'immobile per l’età avanzata, il risparmio fiscale etc.

In ogni caso, è un atto che dovrebbe avere ad oggetto immobili destinati a restare nel patrimonio familiare per un utilizzo diretto e duraturo.